Condono edilizio, ecco cosa cambia per i cittadini e qual è la nuova sanatoria che li riguarda
Il condono edilizio è sempre stato un tema caldo e controverso, ma con il recente decreto Salva Casa è stato introdotto un cambiamento significativo. Questa nuova sanatoria semplificata porta con sé delle regole che non valgono, però, per tutte le pratiche.
A seguito della sentenza del Consiglio di Stato (sentenza 1396/2025), è stato chiarito che le nuove norme non si applicano retroattivamente. In altre parole, le domande presentate prima del 30 maggio 2024 non potranno beneficiare delle condizioni più favorevoli previste dal governo. Un’importante precisazione che va a stabilire dei limiti precisi nella possibilità di applicare la nuova normativa.
Il principio stabilito dai giudici amministrativi è chiaro: la normativa che regola una pratica edilizia è quella in vigore al momento della sua presentazione. Questo principio, tempus regit actum, esclude quindi la possibilità di fare retroattivamente applicare le nuove regole, lasciando invariati i criteri per le domande già inoltrate prima della data di entrata in vigore del decreto.
I due regimi di sanatoria: vecchio e nuovo
Con il decreto Salva Casa, il governo ha introdotto una netta distinzione tra due tipi di regolarizzazione edilizia. Per le pratiche presentate prima del 30 maggio 2024, rimarrà in vigore la vecchia norma della doppia conformità piena. Cosa significa? Semplicemente che le opere edilizie devono rispettare non solo le normative urbanistiche e edilizie al momento della realizzazione, ma anche quelle attuali al momento della richiesta di sanatoria.
Dall’altro lato, per le istanze presentate dopo la data indicata, il governo ha introdotto una versione semplificata della doppia conformità. Ora sarà possibile sanare un intervento, come la chiusura di una veranda che comporta un aumento di cubatura, purché l’intervento sia conforme alle normative edilizie al momento dei lavori e alle norme urbanistiche attuali.
Questa novità renderà la vita più facile a molti cittadini, che potranno ottenere una sanatoria per difformità edilizie senza dover rispettare le norme del passato, a patto che queste siano compatibili con l’attuale piano regolatore.
Ma non c’è nessun rimborso e niente automatismi
Nonostante la semplificazione delle regole, c’è una novità importante da tenere a mente: non ci saranno rimborsi per le somme già versate per le pratiche di sanatoria precedenti. La sentenza ha infatti escluso che si possano restituire i soldi versati in passato, anche nel caso in cui le nuove regole risultino più favorevoli.
Un altro punto fondamentale riguarda il silenzio dei comuni sulle istanze presentate: se una domanda di sanatoria non riceve risposta, questo non equivale a silenzio-assenso, ma a silenzio-inadempimento. Il cittadino può quindi agire in giudizio per ottenere una risposta formale.
Nuovi modelli edilizi e regolarizzazioni
Nel frattempo, sono stati introdotti anche nuovi modelli per le pratiche edilizie, approvati dalla Conferenza Unificata. Le regioni hanno tempo fino al 9 maggio 2025 per adeguarsi a questa nuova modulistica, che sarà obbligatoria dal 23 maggio 2025. I nuovi modelli riguardano in particolare il permesso di costruire, la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), la SCIA alternativa al permesso di costruire e la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata). Questi cambiamenti sono pensati per rendere il processo edilizio più chiaro e snello per tutti i cittadini e i professionisti del settore.
Una delle novità introdotte dal decreto riguarda anche le vecchie varianti e le tolleranze esecutive. Ora, sarà possibile regolarizzare le variazioni in corso d’opera che risalgono a prima del 1977, quando non era consentito modificare un progetto edilizio. Il decreto consente inoltre di dichiarare tolleranze esecutive, cioè piccole differenze di superficie o volume, se realizzate prima dell’entrata in vigore della nuova normativa, evitando così la necessità di una vera e propria sanatoria.
Agibilità anche per i mini appartamenti
Infine, una delle modifiche più interessanti riguarda la possibilità di ottenere l’agibilità per mini appartamenti. Sarà possibile ottenere l’agibilità per alloggi che abbiano un’altezza di almeno 2,40 metri (anziché i 2,70 metri previsti come standard) e una superficie di almeno 20 mq per una persona, o 28 mq per due persone. La condizione necessaria è che l’immobile si trovi in un edificio oggetto di riqualificazione o sia accompagnato da una SCIA che dimostri idonee condizioni igienico-sanitarie.
In conclusione, questo nuovo condono edilizio e le relative modifiche sono un passo importante per semplificare la regolarizzazione delle opere edilizie. Ma come sempre, le novità vanno comprese e applicate con attenzione per evitare fraintendimenti. Chi sta pensando di chiedere una sanatoria, dovrebbe farlo con consapevolezza delle nuove regole, tenendo presente che le domande già presentate prima della fine di maggio 2024 non potranno beneficiarne.
