ECO RUBRICHE – “Progetto di Home Staging per un’unità immobiliare a carattere residenziale”

“Piccola è questa casa, ma sufficiente per me, nessuno vi ha ragioni sopra, è pulita, infine è stata fatta con i miei denari” (Iscrizione nella casa di Ariosto a Mirasole, cit. in G. Fumagalli, Chi l’ha detto?, Hoepli).

Uno dei beni che caratterizza il popolo italiano rispetto ad altre nazioni è la casa, il luogo dove non solo si vive, ma ha un valore affettivo molto importante. Quando si decide di vendere casa non si fa a cuor leggero, ma si affronta un distacco emotivo che crea disagio. Allo stesso tempo l’acquisto di una nuova casa crea entusiasmo e genera aspettative. La rilevazione dell’Agenzia delle Entrate nel periodo Luglio 2016 fa capire l’andamento dei prezzi per le compravendite in campo residenziale.

Gli agenti immobiliari segnalano un calo dei prezzi di vendita delle abitazioni che “continua a ridursi (43,6 per cento, dal 56,4 del II trimestre del 2016 e dal 44,8 della rilevazione precedente), calo dovuto principalmente alle risposte in tale direzione degli operatori del Nord Ovest. Per le compravendite, “rispetto allo stesso periodo del 2015, la percentuale di agenti immobiliari che hanno venduto almeno un’abitazione cresce di circa 2 punti percentuali, passando da 71,1 per cento a 73,0 per cento. La quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione è scesa rispetto alla rilevazione precedente (al 73,0 per cento dal 79,9) in considerazione dei fattori di stagionalità particolarmente rilevanti nel periodo estivo”. Il punto importante da non sottovalutare è la perdita di valore del bene, perché i rilevamenti dell’Agenzia delle Entrate ci dimostra come le “il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore torna ad aumentare: è il 14,5 per cento rispetto al 13,8 per cento nella rilevazione precedente. Anche il tempo medio intercorso tra l’affidamento del mandato e la vendita dell’immobile ritorna a crescere: 9,6 mesi”.

Per evitare la svalutazione del proprio bene immobile e l’aumento dei tempi di vendita, il proprietario ha una soluzione che deve considerare per salvaguardare i propri interessi, in altre parole valutare l’uso di una tecnica di marketing innovativa che esalta le caratteristiche del bene e lo pone in evidenza rispetto agli immobili concorrenti con le medesime caratteristiche. Per questo centriamo l’attenzione sulla tecnica di valorizzazione immobiliare che ultimamente sta ottenendo dei risultati importanti in Italia come l’home staging. In relazione all’uso dell’home staging possiamo riferirci all’Associazione Nazionale Home Staging Lovers, che si occupa di valorizzazione immobiliare e promuove la conoscenza di questa tecnica di marketing su tutto il territorio nazionale e riporta sul proprio sito (www.homestaginglovers.it) dei dati interessanti:
a) 282 i giorni medi di permanenza di un immobile sul mercato;
b) 67 i giorni medi di permanenza sul mercato post home staging
c) +94% gli immobili venduti post Home Staging.

Che cos’è l’Home Staging? E’ una tecnica di valorizzazione immobiliare, molto in uso negli Stati Uniti sin dagli anni ‘80, che aiuta i proprietari di casa a valorizzare un immobile con l’obiettivo di favorirne la vendita o la locazione. Il termine è composto dalle parole inglesi “home” (casa) e “stage” (palcoscenico) e si riferisce alla possibilità di allestire una casa per mostrarla al meglio al possibile compratore. Oggi in Italia questa tecnica non è ancora molto conosciuta e la maggior parte dei clienti preferisce non investire minimamente sul proprio immobile da vendere, perché non lo ritiene necessario preferendo trattare sul prezzo al ribasso perdendo delle volte il 20% – 30% del prezzo iniziale pur di vendere prima. Questo porta ad una svalutazione dell’immobile a volte ingiustificata che se valorizzato con piccoli interventi low cost possono agevolare la vendita dell’immobile senza cedere sul prezzo.
Per capire come funziona l’Home Staging propongo di seguito un intervento effettuato su di un immobile non arredato. Il progetto di Home Staging riguarda una “casa a schiera” completamente vuota sita in Pomezia (RM) nella zona periferica della città, all’interno di un complesso immobiliare di nuova realizzazione immerso nel verde. Tutte le unità immobiliari hanno ingresso privato con giardino. L’architettura è in stile moderno, così come l’arredamento scelto per esaltare lo spazio e la luce all’interno della casa. L’immobile è composto da un ingresso con soggiorno/pranzo e angolo cottura, un disimpegno con bagno, e due camere da letto di cui una matrimoniale con bagno privato. La casa ha due aree destinate a giardino sia dalla parte dell’ingresso che dalla parte della camera matrimoniale. Lo studio dell’allestimento scenografico si basa sul concetto minimalista, con particolare uso del colore per definire gli ambienti senza essere invasivo. La progettazione si è rivolta prima dallo studio planimetrico dell’immobile, con l’analisi delle caratteristiche positive e negative presenti. Quindi a seguire il progetto di allestimento tramite una moodboard, in altre parole “tavola concettuale”, dove sono presenti i singoli ambienti e tutti gli oggetti di arredo e decorativi che saranno utilizzati per l’allestimento scenografico dell’immobile.
Dalla Moodboard si passa alla lista di tutti gli oggetti che dovranno essere inseriti nei vari ambienti con il loro costo, che in questo caso sono stati acquistati dal committente, altrimenti si possono noleggiare per tutta la durata dell’allestimento. Alcuni mobili come i letti, il divano, gli armadi e gli elementi della cucina sono in cartone, poiché l’Home Staging deve dare l’idea dello spazio e non si deve assolutamente confondere con l’arredamento di interni.
La fase successiva comprende l’acquisto degli oggetti preventivati e quindi l’allestimento che ha interessato un intervento in più giornate. Il risultato è stato valorizzato da un servizio fotografico con fotografo professionale. Dopo la vendita, l’allestimento viene smontato e riposizionato in un altro appartamento del complesso immobiliare.
Il fine dell’allestimento è quello di valorizzare l’immobile, in questo caso vuoto, che ai clienti interessati all’acquisto non riusciva a trasmettere le giuste proporzioni, perché il colore predominante era il bianco. L’uso dell’allestimento ha reso possibile capire gli spazi e le potenzialità della casa da parte dei futuri acquirenti e più importante il prezzo di vendita non ha subito ribassi significativi.
Insomma, l’Home Staging è una soluzione straordinaria che mette in risalto le caratteristiche positive di un immobile in vendita e/o in affitto con arredo low cost e ciò incontra il favore di un gran numero di persone, generando un inaspettato effetto ‘wow’ nel visitatore. La casa dopo l’allestimento si presenta pulita e luminosa, con un tocco di allegria data da alcuni colori predominanti.

Arch. Donatella Di Antonio
Studio DEDA Architettura Design (Pomezia)
www.dedarchitetturadesign.it

(tratto dall’edizione cartacea de “L’Eco del Litorale” – Dicembre 2016)